物权法--王利明的讲义

本文是王利明教授在2006年12月在中国人民大学法学院举办的广东法官培训班上的讲座。

       今天主要是想给各位介绍物权法的有关问题。现在物权法已经经过了七次审议，可以说已经创下了法律审议之最，到明年三月份会提交全国人大代表大会通过。本月16日我们还要在本会议室进行一场大型的关于物权法的研讨会，大家有兴趣的话可以过来参加。

      我首先介绍一下什么是物权，物权简单地说是指权利人支配动产和不动产所享有的权利。所以物权首先是一种财产权，是财产权的一种类型，因为财产权在大陆法系国家是一个范围非常宽泛的概念，将一些有财产价值的权利都可以看作是财产权的内容，所以财产权又分为物权、债权、知识产权等等。物权只不过是财产权的一种类型，所以我们说物权法就是财产权法，但是它不能包括所有的财产权法，所以合同债权、知识产权就不是物权范畴。

      其次，物权是一种有形财产权。它和知识产权这种无形财产权是区分开来的，不包括知识产权等无形财产权。具体地说物权就是针对房屋、土地、车辆等动产以及不动产。

      第三，物权是一种对财产的支配权，支配的概念在法律上和请求权是相对应的。支配权指权利人可以根据自己的意志直接控制动产、不动产，不需要借助他人的帮助就可以行使权利。请求是指请求特定的义务人来为一定的行为或者不为一定的行为。我们简单地举一个例子来进行区分：比如说典型的买卖，如果我要买一批货物，今天签订了合同，规定交货期在2月1日，合同一旦成立买受人就享有债权，但并不是实际占有货物，因为货物并没有交付，他享有的权利是请求债务人在规定的交货期交货的权利，这是请求权。货物在交货前仍然是由出卖人控制，所以在法律上是由出卖人占有支配权，买受人也就是债权人享有的是请求权，到了交货期之后，出卖人交付了货物，根据物权法一个重要的规定“因交付而移转所有权”，出卖人因为交付而移转了物权、支配权，相应地取得了对价金的请求权，所以交易过程就是支配权和请求权相互转化的过程。民法就是采用这种通过将各种交易的元素提炼出来用物权、债权、支配权、请求权这样的概念来进行解释，所以最本质地概括了交易的基本规律，故支配权和请求权是对各种交易中最基本要素的高度概括。

      物权也是一种对世权，所谓对世权是权利人所享有的权利可以对抗除权利人之外的任何人，任何人侵害或者妨害了权利人的权利，权利人可以向其主张权利。因为物权是对世权，所以物权在遭受侵害的情况下，不仅可以受到物权法的保护，还可以受到侵权法的保护。但是债权不是一种对世权，只是一种相对权，债权人所享有的权利只能对抗特定的债务人，不能对债务人之外的任何其他人产生效力。任何原因导致债务人不能履行合同，债权人也只能找债务人要求其履行或者承担违约责任。在刚才所举的例子中，如果在交货之前，由于第三人的原因造成了货物的毁损灭失而使出卖人不能交货，出卖人在不能交货的情况下，买受人或债权人能否直接找第三人要求其承担损害赔偿责任呢？显然不行。因为货物在没有交货之前，买受人享有的只是一种债权，并没有享有物权，是出卖人享有物权，所以这种情况下只能由出卖人根据《物权法》或者《侵权法》要求损害人承担责任，但是买受人不能向第三人主张任何权利，因为他享有的是债权，只能针对特定的债务人主张权利，所以只有物权才受到《物权法》和《侵权法》的保护，而债权只能受到《合同法》的保护，这也是《物权法》、《侵权法》和《合同法》的区别，理解这一点对我们理解整个物权法都非常重要。因为物权法的很多规则都是由于物权本身具有对世性而产生的。

      最后我们要强调的是物权是一种优先权。优先主要是指当物权和债权并存的情况下，物权要优先于债权。比如说在抵押权和一般债权同时存在的情况下，抵押权要优先受偿。正因为如此我们《破产法》将担保物权作为别除权来规定，先实现担保权，再实现一般的优先权，最后才是普通债权，这就是从物权优先债权所产生的规则。《物权法》没有将担保物权作为优先权规定。在物权法的起草过程中，银行一再要求将按揭、应收帐款质押单独作为担保物权写进《物权法》中，很大程度上就是希望这些权利有优先的效力。按揭最早是在广州实行的，但是到现在为止并没有将它规定为物权，因为规定物权对银行来说是没有风险的，一旦老百姓办了按揭之后，银行帮着还了款，就可以将房子作为担保，但是如果没有承认它是一种担保物权，实际上银行和购房人之间还没有成为一种物权关系，银行也没有相应的担保物权。按照我们下面说的物权法定原则，法律如果没有承认它的话就不能承认它是担保物权，如果购房人欠了很多人的钱，债权人都来追究的时候，实际上银行能否享有对房子的优先受偿权是很难确定的，这也是银行为何坚决要求将按揭规定为担保物权的原因，因为物权是一种优先权，债权不具有这样的效力。

    现在讲三项原则：

    第一项原则是物权法定原则，

按照草案规定，物权的种类和内涵要由法律规定。具体包括两个方面，一个是物权的种类必须要由法律规定。任何行政法规、司法解释都不能创设物权。但是在物权法通过之后，如果收费人质押没有写进物权法，那么司法解释就有问题了，就没有依据了。同时当事人的合同不能自由创设物权，也就是说在法律没有明确规定哪一种权利是物权的情况下，当事人不能通过合同约定这一种权利是物权，因为种类必须法定，《物权法》和《合同法》的重大区别就表现在合同法有所谓的无名合同，物权法中是不存在无名物权的。《合同法》中规定了买卖、租赁、承揽合同，这些合同都叫做有名合同，但是在这些合同之外如果当事人创定的合同和有名合同规定不相吻合，在法律上仍然是有效的。按照合同自由原则，当事人可以自由创设任何法律没有规定的任何原则，只要不违反法律的规定、强制性规定以及公序良俗就都是有效的。但是物权法不是这样的，如果当时约定的类型不符合法律的规定的物权类型它不能产生物权的效力，是不受保护的。另一方面物权法规定的物权内容必须法定，我个人理解这可以从两个方面考虑：第一个方面是物权的基本权能必须由法律规定，当事人不能自由创设；另一方面是必须遵守法律在物权法中对物权禁止性的规定。法律明确规定当事人不能约定债务人一旦不履行债务，债权人不通过拍卖、变卖的程序就将抵押的东西全部拿走，这是被禁止的。

      物权法定违反了以后能够产生怎么样的效果？是否违反了物权法定整个合同就没有效力了？在法律没有承认是物权的情况下，是否所有的约定都是无效的。究竟怎么理解违反物权法定的效果呢？在合同法里面，违反法律规定会导致整个合同无效，在物权法中，如果物权法没有承认当事人约定的物权是物权，这时合同仍然是有效，只不过导致当事人约定的权利不能产生物权的效果，在这种情况下只能将这种权利看成债权。所以我们没有承认按揭是物权，但是银行仍然可以根据合同来进行安排，如果不涉及到其他债权人购房人所购买的房产主张的权利，这时银行仍然可以根据合同来行使按揭的权利，所以合同仍然是有效的，仍然可以在当事人之间产生拘束力，只不过不能享有优先于其他债权的效力，不能产生物权的效果。这就是我们说的违反物权法定的效果。

      物权为什么要法定？法定的原因是什么？在《物权法》中概括起来主要有几点：

      1、物权大多涉及到社会的基本经济制度，反映了社会的基本财产关系，是非常重要的，所以只能用法律来明确规定，而不能由当事人随意创设。

      2、为了保护交易安全。我们刚才说到物权都具有对世的效力、优先的效力，所以物权涉及到第三人的利益，涉及到交易安全的问题，这在经济学中被称为物权涉及到外部化的问题、外部成本的问题。抵押权具有优先受偿的效力，假如一个债务人只有一套房产，他却欠了很多人的债务，可是他房产的价值远远不能清偿所欠的这些债务。那么这套房产究竟怎么分配？如果不存在物权的话，那么就在债权人之间平均分配，但是只要其中一个债权人涉及到了物权、抵押权，要优先受偿的话，可能他一个人可能就将这套房产全部拿走了，其他的人都得不到了，所以优先性就直接关系到其他债权人利益的保护，而不仅仅只是涉及到一个特定债权人和一个特定债务人之间的问题。假如物权不能法定，抵押权的设定完全可以由当事人通过合同自由设定，那就会产生很多麻烦，交易就没有秩序了。物权的优先性、对抗性的问题涉及到其他人就超出了当事人通过合同所能安排的内容和范围，如果当事人通过合同安排的事务只能约定他们自身、两个人之间的事务，如果涉及到第三人，而他们再来安排就会妨害交易的秩序。这就是为什么物权要法定的一个重要原因。 

      3、要充分发挥《物权法》的基本宗旨：物尽其用。这是物权法的一个宗旨，也就是如何使物权更有效率。比如说我们的空间权是具有非常大争议的一个问题，我国法律目前还没有承认空间是一种权利，那么登记机关对根本不会对涉及到空间的问题进行登记，这种结果就造成了空间不能有效利用，如果想利用地下的空间建造成停车场或者想单位买下地下的空间建造地下停车场，都会在法律上遇到障碍。如果单独买下地下的空间，地上的土地使用空间是别人的，一旦发生了转移，那么新的受让人就不一定会允许在地下继续开设停车场。如果我们承认它是一种权利，可以单独登记的话，那么土地所有权人要将土地使用权转让就可以对资源进行一种非常有效力的利用和安排。所有的物权，特别是像土地承包经营权、海域使用权等等，物权法要承认它是一种物权，要形成为一种长期稳定的财产权利，才能鼓励人们全力地投资，才能形成合理的利益的期待，才能鼓励人们大胆地投资，才能真正使它成为一种稳定的财产，受到法律的保护。这就是为什么要物权化的一个重要好处。

      最后一点就是我们《物权法》之所以承认、确定新的物权，也是之所以要实行物权法定、确定一些新的物权，很大程度上也是要构建一个完整的物权体系，这是任何国家起草物权法的一个重要使命。我们国家的《物权法》所采纳的体系从大的方面讲包括两大块：一块是所有权，另一块是所有权以外的其他物权。其他物权包括的范围非常宽泛，在《物权法》又可以分为两大块：用役物权、担保物权，这种分类的标准主要是从物的价值、属性上进行分类的。因为物权主要调整的是有体物，有体物都有使用价值和交换价值双重属性。在用益物权中像土地承包经营权、宅基地使用权、建设用地使用权这些权利，权利人设定的目的是追求物的使用价值；担保物权人设立担保物权的目的不是为了获取使用价值，权利人追求的是一种交换价值。抵押权设定的目的是为了使抵押权利人能够在债务人不履行债务的情况下，通过拍卖、变卖抵押物的价值中优先受偿，抵押物在拍卖、变卖时的价值就是交换价值。因为我们的法律要求所有的担保物权最后在实现的时候应该经过拍卖、变卖程序，拍卖、变卖实现的价值就是交换价值，因此整个物权法的体系的构建就是三大权利组成：所有权、用役物权、担保物权。

      在用益物权中首先谈谈关于建设用地使用权与空间权的关系。

    这次我们《物权法（草案）》第一次规定了空间权的概念，承认了空间是一种权利，但是没有将空间权单独列出来，现在是将建设用地使用权放在土地使用权中。就是说建设用地的使用权人有权在规划、确定的范围内享有对地上、地下空间的权利，所以空间的权利归属于土地使用权人，权利有多大都是由规划确定的，所以空间权属于土地使用权的范畴，但是空间权又可以形成一种权利，这应该是借鉴了许多立法国家的经验，但是对这个问题存在非常激烈的争论，不少学者认为将空间权简单地包括到土地使用权中有很多问题不好解释，将来是否有可能妨害对空间资源的利用？土地使用权人已经利用地上的空间做了一些房地产开发，土地使用权已经分别记录到了各个业主的权利中去了。如果现在要再开发地下的空间，房地产商是否对此有土地使用权？如果没有的话将来会否与地上房产的业主发生冲突？其次我们现在的模式是将空间和土地连在一起的，但是在很多情况下可能需要空间和土地有一定程度的分离。比如说我买到一块地在上面盖了一个小旅馆，要在地下建一个停车场，需要利用别人的空间延伸出去一点，按照现在的情况，如果要利用别人的一点地下空间，必须要将地买下来，否则就不能利用这个空间。如果仅仅只是想利用这一点空间就买下一块地，这样的成本是非常高的，如果不买地而是单独买空间，在我们现有《物权法》中是不允许的，很多人提出这有可能妨碍将来对空间的利用。第三，将建设用地使用权放在土地使用权中，有一个很大的现实问题没有解决，就是空间权是否都属于土地使用权？所有权人是否有空间权？所有权人和空间土地使用权人是什么关系？这确实是法律上的一个难题。

    我个人建议：1、应该确认所有的空间应该在一定限度内都是属于土地所有权人的，超过了这个限度的空域应属于国家所有。除了法律特别的限制，土地使用权人只是在转让的时候根据规划和合同确认使用的范围，但是在规划合同确认之外的范围应该还是属于土地所有权人的。土地所有权人与土地使用权人在空间上究竟是什么关系？这在《物权法》中确实是一个麻烦的问题，现在的写法是有一定道理的，但是很多问题都没有解决。2、土地使用权到期之后处理的问题。像广州、深圳一些土地使用权的批租做得很早，当时批的时间很短，现在很多土地已经快到期了，到期之后地上的建筑物应该怎么处理？按照去年7月10日公布的《物权法（草案）》第155条当时规定了三个原则：（1）土地到期之后必须要提出续期的申请；（2）国家基于公共利益的需要有权收回；（3）土地使用权人如果要续期的话或者得到批准的许可，必须要补交出让金。当时规定了这三项基本的规则，但是在征求意见时很多人后来对这一条提出了大量的建议。所以在最新的七审审议稿中说了：基本的原则是区分住宅和非住宅用地。对住宅用地不能采用提出续期申请的办法，必须实行自动延长。因为在一个小区中可能有成千上万的住户，土地使用权到期了，这些成千上万的住户怎么提出续期申请是无法操作的。如果业主不同意续期可能会发生争议，老百姓买房时认为他买到的是永远的使用权，很少人会想到自己买的房子是有期限的，如果要续期可能会有许多的老百姓不高兴，会觉得我们法律对老百姓社会财产的保护是不完全的。事实上即便政府不允许续期，这也是很难操作的。从保护公民的财产所有权的基本原则出发，对到期的住宅用地要自动延长。对非住宅用地，特别是工业、商业用地必须要提出延期的申请，这就意味着政府有权批准，也有权不批准。必须要由政府进行重新的审批。第二点是现在仍然保留了政府出于公共利益的需要考虑有权收回，但是这个规定主要是针对非住宅用地，对住宅用地即便是出于公共利益的考虑要收回的时候要特别慎重，所以草案没有规定。对于这一点在司法解释上也要作出解释的，因为公共利益的概念本身就是一个弹性条款，是一个主观性非常强的概念，所以对于公民的私有房屋来说，不能随意扩大解释公共利益的内涵，而以公共利益的理由收回；但是对非住宅用地就不一样了。第三，如果续期，是否应该补交出让金的问题。一些人则赞成补交出让金，认为政府不缺这点钱。也有许多人认为如果续期的话，非住宅用地如果续期当然应该补交出让金，这个出让金需要由土地所有人与政府进行协商。对于住宅用地是否需要补交出让金的争议是比较大的。几次草案的规定一直都规定“即使是住宅用地在续期之后也要补交出让金”。曾经有一个出让金补交的办法写着由政府和业主具体协商，但是这里面也存在着很多问题。首先，成千上万的业主与政府协商是无法操作的，政府不可能面对每一个业主，所以后来将具体协商去掉了，但是还是保留要交出让金。主要理由有是考虑即便是住宅用地，业主从开发商手里买到了房子，房价通常是和土地的期限连在一起的，期限越短成本越底，相应地来说房价也会低一些，如果不补交出让金的话，不仅有可能使政府应该得到的收入没有得到，对于那些因为期限长而交付房价比较高的人来说也是不公平的。最近一次讨论时，很多人提出补交出让金的问题实际上在有关的《土地管理法》中已经规定了，《物权法》中不写也不妨碍将来到期之后政府要求补交的问题，如果写上了很多老百姓看到了可能会不高兴。基于各种考虑，就暂时先将这一条删掉，是否需要补交以后再说。更何况现在住宅用地使用权到期的情况很少，问题还不突出，10年后可能会越来越多，到时候再作规定也不迟。

      第二，地役权的问题。

    很多人表示对《物权法》中对地役权的规定表示看不懂，认为不知道说了什么。其实地役权是非常重要的制度。如果大家到了香港，可以看到大街上的两边有很多的广告牌伸出来，有一个香港的学者对我说过“这成千上万的广告牌其实都是设定了成千上万的地役权的”，这是很有道理的。其实这些都是设定了无数的地役权的，这是为了使自己的不动产价值得到增值而利用他人的不动产。所谓地役权就是为了使自己的不动产价值得到增值而利用他人的不动产或者使他人不动产受到限制。香港街道上的广告牌就是利用他人土地上的空间为自己设立一个广告，这些广告使自己的商业价值得到了增值，但是这些伸出的广告使别人土地的空间受到了限制或者使别人不动产的权利受到了限制。很多人会问如果一个公司利用集体的土地去修建一条路便于自己通行或者建造一些供暖取水的设施，那么该公司是不能享有征收征用权的？那肯定不行，征收征用权只有国家基于公共利益的需要来行使，那么公司怎么利用别人的土地去建造一些设施呢？只有去签一个合同来利用他的合同，临时用一下，不一定要买下地，但要为此支付地价，通常这种情况下要设定地役权。这个权利将来在我们的经济生活中会越来越重要，但是这种权利和相邻权的关系非常密切，因为很多国家实际上就是将它放在相邻权中规定的，但是大多数国家是将它单独规定的，是和相邻权区别开来的，我们采取的也是和相邻权区别的模式。地役权和相邻权是怎么区分的呢？我们举两个例子，大家就可以看出是怎么区别的：

      第一个例子是如果我在我的土地使用权的土地上盖了一栋房子，另一个公司土地使用权的红线在我的使用权的边上，他在红线边上又盖了一栋房子，完全遮挡住了我的房子的通风、采光。第二个例子是如果我搞了一个高尔夫俱乐部，球场离俱乐部有相当的距离，如果顺着公路走距离非常远，但是如果要走近路就很近，但是要直线通过另外一个土地，就商量利用这个土地修一条路直接通到高尔夫球场，并支付一些报酬或补偿，这样双方之间就达成了一个合同。这两个例子中可以看出一些区别：前一个例子是使用相邻权的规定，后一个例子是使用地役权的规定。在前一个例子中尽管相邻的另一方是在他的土地使用权中盖的房子，但是他行使的这种权利将我的通风、光线都给遮挡住了，使我的基本生活需要不能得到满足，使我的基本生存条件不能得到实现，在这种情况下，如果通过谈判的话，成本是非常高的甚至根本无法谈判。如果这个问题不解决的话，我的基本生活条件就不能满足。那么法律就要进行干预和介入，通过相邻关系强行性的规范进行介入，为了维护相邻一方的基本生活条件及生活利益需要的满足，法律要强制性地要求相邻的另一方必须要给相邻的一方提供便利，因为尽管红线到了边上，也要再退一步，给相邻一方提供基本生活满足的帮助，这也是构件和谐社会的需要。将后一个例子放入地役权而不是放到相邻权中，是因为通往高尔夫球场并不是没有路而走，而是为了使自己的经营更有效力，获得更高的商业利益，这种利益不是生产、生活最基本的需要，不是说这个利益不能满足就没有了基本的生存条件，而是为了赚更多的钱，这时法律就没有必要进行干预了。这时就不能使用相邻关系，双方只能通过协商、谈判来解决，这个谈判、协商就属于地役权的范畴。故相邻权和地役权最大的区别表现为是否为了生产、生活的基本需要而作出干预。相邻权是法定的一种干预的方式，所以是一种法定的限制，而地役权不是一种法定的限制，而是由双方通过合同而设定的权能，是否设定？怎么设定？由当事人通过合同来确定，当然它能否成为物权是由法律规定的，是否要设定为物权是由当事人约定的。将前一种放到相邻权中而将后一种放到地役权中也涉及到法律上的利益平衡问题。在前一种情况下，是为了最基本的生活需要，如果法律不作干预的话会引发不必要的纷争甚至冲突，因为当一个人的基本生存条件都不能满足的时候，就会引发非常激烈的权利冲突，这种社会成本的代价是非常高的，所以法律要作出平衡，被迫地干预牺牲相邻另一方的利益。在后一种情况下，从利益平衡来考虑，法律不干预也不至于引起剧烈的权利冲突，从利益平衡考虑，也没有必要进行干预，可以由当事人自己通过谈判来解决。所以地役权是一种通过合同而设定的物权，相邻权是一种法定的对权利的限制。因为相邻权是一种法定的直接的干预，而地役权是通过法律规定的，所以法律对相邻权作出干预的时候，是不需要向相邻另一方作出补偿的，当然在特殊的情况下，当事人愿意自愿地通过协商来补充也可以，但是从相邻制度的本意来说，不需要要求任何相邻的一方要求必须作出补偿，但是法律规定对地役权必须要要求作出相应的对价来进行补偿，补偿的数额应该和对方出让的利益相一致。将来《物权法》中相邻权和地役权在这一方面的纠纷以后会越来越多。
    第二个原则是公示、公信原则。

    《物权法（草案）》明确规定物权必须公示，这就确定了物权的公示原则。所谓公示就是应当将物权设定、移转的事实通过一定的公示方法向社会公开，使第三人知道。比如说设定抵押权必须要办登记，把抵押权设定的事实向社会公开，使第三人能够查阅。物权为什么要公示？首先是由物权的性质、属性所决定的，物权是一种对世权，对世就是要对抗除权利人之外的所有人，那么这种权利的设定也应该要让大家都能知道，从理论上说也应该公开，合同债权是不需要公开的权利，但是物权是一个需要向社会公开的权利，所以学者通常将合同权利与物权区别的重要标准就是：合同债权是不需要公开的权利，而物权是需要公开的权利。2、是要维护交易安全。只有通过公示的方法公开才能维护社会秩序，才能维护交易安全。很多企业在兼并其他企业时根本不知道被兼并的企业的什么财产被抵押了，而且也查不到，当抵押权人来追诉时就将财产都拿走了，支付了几千万可能都血本无归了，风险非常大，这是因为我们的登记制度很不健全。这就影响了交易的顺利进行。还有一个原因是从效力考虑。只有通过公示才能最有效力地利用资源。《物权法》现在写了很多新担保方式，比如浮动担保、企业财产的担保。就是所谓集合物的担保，集合物的担保在国际上也是越来越流行了，因为集合物担保比如说企业财产的整体担保一定要比单个的财产担保更有效力，当你把企业的财产拆散了担保时，很多企业的财产是不能记录到财产的价值中的，比如说企业的名称、品牌。当将整个企业担保的时候，这些价值就可以计算进去，整个企业的价值就提高了，如果是整体的担保，最后可以整体拍卖、变卖，财产的整体出售一定要比拆散的财产价值更高，而且整体的出售可以形成整体的接管，买受人可以整体利用这个企业。企业担保的前提是要有一套良好的登记制度来配套，但是我们目前还做不到，所以我们现在的登记制度是分散的，有十几个登记部门，如果要担保的话，到什么登记部门去登记都会遇到麻烦，很难操作，所以这次《物权法》写上必须要实行不动产统一的登记制度，也是为了更有效率地统一登记，有效力地利用资源。现在国外出现了很多新的物权类型和所有权的类型，在欧洲一栋房屋可以出现分割所有权，就是期限所有权，可以将一套房子分割成不同月份的所有权进行出售。很多人夏天喜欢到挪威去度假，冬天到海边滑雪，就可以买海边某栋房子某个月的所有权，这个期限内他就是这套房子完全的所有人，如果不住的话还可以将它交给物业管理公司出租，这套制度是通过登记制度来配套的，可以将权利的状况记载得非常清楚。我们的使用权只能一次性卖掉，国外的使用权也是可以不断地进行分割的，这套制度的实现也是要靠登记制度。我国的登记制度非常落后，不能有效率地利用资源。在讨论《物权法》的起草时很多人说登记制度不能写在物权法中，我恰恰认为非常需要写进去，《物权法》中的所有制度写得再好，如果没有一套好的登记制度那些规则是很难适用的，所以登记制度对《物权法》是非常重要的。

      下面我讲几个登记制度的主要问题。第一个问题是登记要件和登记对抗的区别。从全世界来看，一种叫登记要件，另一种叫登记对抗。登记要件主要是不动产权利的设定和移转必须要办理登记，如果不办理登记，物权不能设定，也不能有效地发生变动。登记对抗是指物权的设定和变动可以办登记也可以不办登记，如果不办登记的话这种物权就不能有效地对抗第三人。简单地举一个房屋买卖的例子：假如我从房地产开发商那里买了一套房子，但是房子已经交付了，也支付了价款，开发商一直不给我办理登记，后来房地产商又将这套房子卖给了第三人。第一个区别是登记是否为强制性的规范？按照登记的要件，当事人是否办理登记是当事人负有的一种义务，法律强制性要求必须要办理登记。在登记要件主义的模式下，如果开发商如果没有办登记，买受人有权要求出卖人办理登记，有这样的请求权。但是根据登记对抗来说，是否办理登记在法律上是一个任意性的规定。出卖人没有办理登记，法律也没有规定买受人可以要求办理登记。第二个区别是物权的设定特别是所有权的设定和移转是否以登记为准？在登记要件模式下标准非常简单，物权是否发生了移转只有一个标准就是看是否办理了登记。出卖人将房子交付给了我，尽管我占有了它也支付了价款，但是在没有办理变更登记之前，仍然由出卖人享有物权，买受人不取得任何物权。在登记要件模式下，法官判断谁拥有物权只看是否办了登记。在登记对抗的模式下，没有办理登记，买受人仍然可以取得物权，而且在一物数卖的情况下，可以由数个买受人取得物权。第三个区别是能否受到物权的保护或者能否行使物权的请求权？在登记要件的情况下，因为没有办理变更登记，买受人不能主张物权的请求权，如果出卖人要收回房屋，买受人不能以物权请求权要求保护。如果另一个买受人找到前一个买受人，要求将房子交付给他，在这种情况下，前买受人也不能以物权请求权请求对抗。如果房子在一物数卖的情况下，前手买受人已经交付了房款占有了房屋，后面的人没有占有房屋，但是已经办理了登记，在登记要件的模式下要保护登记，前手买受人无法以先占有对抗。在登记对抗的模式下，由于数个人都享有物权，都可以根据物权来获得保护，但是有一个例外，就是买受人享有的物权不能对抗善意的第三人，这样就出现了假如在一物数卖的情况下，出卖人将房子交付给了第一个买受人，后手知道前面的买受人已经交付了房款，占有了房屋，还继续购买，仍然去办理登记，就不是善意第三人了，所以前手可以根据他是否为善意第三人来进行对抗。在《物权法》中究竟是对登记采用登记要件还是登记对抗呢？这一点的争论非常大。很多人主张登记对抗，理由是：1、登记要件对买受人保护不利。在一物数卖的情况下，如果前手没有登记，后手已经登记了，在登记要件的情况下只能保护办理登记的人，这时对前手就不公平了。2、如果出卖人看到房价涨了，要求收回来，这时登记要件对买受人的保护可能不利。因为如果按照登记要件来说，买受人没有办理登记，出卖人仍然享有物权，双方可能只是一个合同关系，没有形成物权关系，出卖人如果宁愿承担违约责任也要收回房屋，那么这时对买受人的救济就是比较麻烦的。因为出卖人收回房屋虽然承担了违约责任，但是无法弥补买受人的损失。所以这是很多人批评登记要件的很重要的一个理由。3、涉及到执行问题。假设出卖人将房屋卖了之后欠了很多人的钱，但是房子仍然登记在出卖人的名下，这样是无法保护买受人的，买受人也无法进行救济。所以从全世界范围看，很多国家采用登记对抗是有道理的。但是《物权法》最终采纳的仍然是登记要件，主要是基于这几种考虑：1、登记要件要求必须要办登记，这对理顺财产关系、定纷止争、减少产权争议是非常必要的。2、登记对抗太复杂了，不利于法官操作。如果出卖人将房屋一物数卖，按照登记对抗来说那么所有的买受人都享有物权，就形成了几个买受人之间的物权冲突，那么这时法官就要专门解决物权的冲突来确定房屋给谁，英美法系对此有一套完整的优先权的规则，所以英美法系法官解决物权争议的时候都是看哪一个权利更优先，哪一个权利更好，这个优先权规则是非常复杂的，这些目前在我们国家没有，而且要求法官准确地操作也非常困难，故登记对抗暂时是无法适用的。在解决对买受人的补救问题上，《物权法》规定了占有的保护制度，如果第一个买受人没有办理登记，基于合同已经占有了房子，可以根据占有请求保护。这时他不能主张物权的请求权，但是可以行使占有的保护权。比如说后面的买受人没有占有，也没有办理登记，他如果要求先前买受人交出房子，前手完全可以基于占有而对抗，但是如果后手办了登记，前手就不能对抗了。出卖人如果要收回房子，按照物权法的规定，也可以以占有来对抗，占有不是一种物权，但是具有某些物权的效力，所以在《物权法》中，专门规定占有是必要的。占有不是物权，但是在某些情况下又具有物权的效力，所以在规定了三大物权之后再规定占有也是由于这个原因。

      现在我想跟大家解释一下登记机关的审查义务和责任。我们的登记机关在登记过程中究竟是做形式审查还是实质审查，在实践中一直有很大的争议。形式审查指登记机关仅仅对当事人的材料进行审查，确定这些材料是否符合形式要件，只要形成上是合格的就可以认为是尽到了审查义务。实质审查是指登记机关不仅仅是要对当时人提交的申请材料进行形式要件的审查，还要负责审查材料的真实性、合法性。在《物权法》的起草中，对登记机关的审查职责，赞成实质审查的重要理由是：我们的物权法赋予了登记强大的效力，使它具有一种公信力。如果他人信赖了登记，这种信赖要受到保护。既然登记效力具有这么强大的效力，那么不做实质审查会出现很多的登记错误，在登记有很多错误的情况下赋予登记强大的效力是非常危险的。和欧洲许多国家不同，我们在登记前是没有前置程序的，有一些国家像德国在登记前将公证作为前置程序，所以在登记时完全可以进行形式审查，而我国没有前置程序审查，登记时做的又是形式审查，登记时肯定会有很多错误，而我国赋予登记这么强大的效力，这样做是非常危险的，当时有的人认为做登记审查有利于督促登记机关尽到审查义务。《物权法（草案）》现在的写法没有采纳实质审查的意见，主要原因是因为我们的登记机关主要是行政机关，如果要实行实质审查，一旦没有尽到审查义务就全部都要承担责任，但是登记机关承担不了。所以现在采取了折衷的办法，既不是完全的实质审查，也不是完全的形成审查，以形式审查为主，实质审查为辅，在特别的情况下实行实质审查。关于登记机关的责任仍然是实行过错责任，并不是说一旦发生了登记错误都要由登记机关负责，关于责任的承担方面规定了两点：1、如果是登记申请人自己弄虚作假的，要由申请人自己承担责任；2、由于登记错误给当事人造成损失的，登记机关应当承担责任。这两款的本意是：除了当事人自己弄虚作假而登记机关确实尽到了审查义务之外其他发生的登记错误都是登记机关的责任，这种责任不是补充责任，不是说让受害人先告申请人，申请人承担不了责任了再告登记机关，如果登记机关有责任可以直接告登记机关，登记机关赔偿了可以找有过错的登记申请人追查，这个责任应该是民事赔偿还是国家赔偿，我们的规定是比较模糊的，所以究竟怎么赔偿应当通过司法解释由法官来掌握。

      这一次专门规定了预售商品房的登记，其效力如下：1、按照现在草案的规定，首先是使登记权利人取得优先购买的效力，也就是说在预售期间没有办预售登记的情况下，即便支付了实际价款，但是实际上还是一个合同债权，不是物权。如果在预售期间，即使交付了房款，如果没有办理预售登记还不能取得优先购买的效力，在办理了预售登记之后，如果出卖人要将房屋一物数卖，那么前手可以对抗后面所有的买受人。2、可以对抗其他人。预售登记还不能说取得了物权，但是可以产生对抗其他人（包括出卖人及其他的买受人）、其他物权的效力。3、如果预售登记和现房登记发生了冲突，应当以预售登记为准。预售登记之后能否将预售权利抵押以进行融资在《物权法》中是没有规定的，但是我个人的看法是还不行，这还有待于以后的讨论和研究。

      现在讨论一下公信原则。所谓公信实际上是对信赖力的保护。就是说如果依据一定的公示方法公示以后，对于公示出来的权利状况产生了一种信赖，对这种信赖力的保护就是公信，对于信赖力的保护也常常用公信力来表述。举个简单的例子：有单位花了几百万在海南买了一套房子，后来让公司的办公室主任去看房子，可是办公室主任通过各种关系将房子登记在其名下，后来又卖给了第三人，买受人相信了登记就买了这套房子，后来被单位知道了就到法院打官司要求收回这套房子，单位已经付了房款，第三人是查了登记相信登记的公信力，对此利益是否要保护就涉及到公信力的问题了，公信原则主要是通过善意取得制度来实现的，善意取得制度是采取了统一的适用于动产和不动产的制度，国外的很多国家善意取得仅仅只适用于动产，通常叫做动产的善意取得。我国善意取得制度的特点：1、统一适用动产和不动产的善意取得制度；2、强调要支付合理的代价。这和国外的很多规定都不一样，对善意取得的适用是有严格限制的。比如说从公开市场购买了一辆小汽车，但是这辆车可能不是出卖人的，如果买车的价格远远低于市场价格，不受善意取得的保护。所以一些人联名上书批评善意取得，是搞私有化，造成国有资产的流失，这是完全不能成立的。3、强调要求交付和办理登记才能是善意取得。之前所举的例子中，尽管买受人的房子已经交付了，但是当事人是正在办理变更登记时被单位发现了，这种情况下不能得到善意取得的保护。可能将来会大大限制适用善意取得适用的范围。

      我还想讨论关于赃物的问题，对这一点的争议是很大的。一些公安机关强烈要求必须要坚持一追到底的追赃政策，我认为追赃到底也是有要例外的。假如拍卖行拍卖一幅字画，贴了拍卖的公告，大家都来竞标，经过拍卖的程序之后买到了，结果公安说是赃物，要收走，而且没有任何补偿，那么没有人会相信拍卖行了。所以我个人建议对赃物的一追到底应该是有例外的：1、从公开市场购买的，支付了合理的对价，也有合法的手续，应当受善意取得的保护，不能再追赃；2、如果是从拍卖行买的，如果拍卖行确实有合法的经营资格，经过了合法的拍卖手续购买的，应当受善意取得的保护不能再追赃。不能将拍卖行审查不严的风险转嫁到买受人的身上，这样对买受人非常不公平，因为拍卖行可以审查，买受人是无法审查买到的东西是否赃物，如果从买受人那里追走，这样的话对交易安全非常不利。所以我极力主张既要打击犯罪，也要注重维护交易的秩序、安全。善意取得是全世界普遍采纳了一个通行规则，现在一些人对善意取得非常强烈地反对，但是如果去掉了善意取得制度那么会有很多麻烦。假如说我买了一件棉衣，有人说棉衣里面的棉絮是赃物，要将衣服拆掉把棉絮拿走，这是不可能的。公司盖了一栋大楼，有人说公司盖楼的材料是偷来的，要将整栋楼拆掉把材料拿走这也是不现实的。都可以无限追缉，那么社会就会乱套了，交易确定的是生活的秩序，如果一旦被打乱那么社会就会乱套，所以物权法的善意取得制度就是要确立这样的秩序。

    第三个原则是平等保护原则。这可以说是物权法最重要的原则，但是引发了很多人激烈的争论，有人认为平等法是违宪的，理由有两个：1、我国宪法只规定了“公有财产是神圣不可侵犯的”，没有说私有财产是神圣不可侵犯的，如果说是平等保护就是违宪；2、现在社会两极化比较严重，平等保护只是针对富人。第一个理由完全是对宪法的误解，这并不是对我们经济制度的基本表述，我国宪法对经济制度的表述是“以公有制为主体，多种经济形式共同发展”。只能通过平等保护才能实施共同发展，平等保护是市场经济的规则，只有平等保护才能有公平的交易、市场的竞争，才能维护市场的秩序。现在衡量我们国家是否市场经济也要看是否平等保护。平等保护也是我们的基本司法原则，所以我们首先要讲平等保护。如果法官不搞平等保护，那就意味着损坏了公共财产与损害私有财产的后果是不一样的，这就不能体现司法公正了。而且说只保护富人是完全错误的，实际上穷人是更需要保护的，我们的《物权法》专门规定了建筑物区分所有，其实就是保护广大城市居民最基本的产权。因为对于我们广大城市居民来说，最基本的财产、财富就是我们的房子房子，房子就是安身立命之本。

      现在简单介绍一下建筑物区分所有制度的几个主要问题：

      1、我们将所买的商品房称为建筑物区分所有是因为现在在城市里买的商品房与过去独门独户的房子是不同的，这套商品房是把建筑物进行了纵向、横向的区分，在区分中形成一套一套的房子。之所以叫区分所有权是要与一般的所有权、共有权区分开。这种权利不同于一般的所有权，是在区分的基础上形成集合的权利，由于专有部分的所有权、共有权和成员权组合在一起形成了特殊的财产权或者特殊的所有权。一家一户的所有权就是一般的所有权，不存在共有的问题，我们买的商品房的产权关系是非常复杂的，首先对套内面积有一般的所有权，又享有对建筑物共有财产（如楼梯、走道、绿化地）的共有权，同时还享有管理小区的共同财产、共同事务的环境，它是一种新的物权。“建筑物”这三个字严格地说是不太确切的，因为我们国家商品房的开发不像国外仅仅是建筑物的开发，而是成片小区的开发，业主的权利已经不限于建筑物内，而是小区，但是找不出更好的词来表述，而且这种专有权、共有权主要是附随在建筑物内的，所以就称呼为“建筑物的所有权”。

      2、关于业主大会及业主委员会的问题。
     业主大会指的是业主所联合组成的管理业主共有财产和共同事务的机构，或者说是业主成立的一个自治组织。业主大会是管理业主事务最高的权利机关，也是管理他们事务的意思形成机关，所有的重大事务都应该通过业主大会来决定。业主委员会只不过是业主大会的执行机构。对业主大会是否应该成为法人是有争议的？确实业主大会可以有自己的公章，有自己的帐户，也可以有自己的共有财产，比如说业主的共同收益，但是考虑到业主大会无法破产，所以现在并没有承认业主大会是法人，但是可以肯定地说业主大会是一个独立的民事主体，可以以自己的名义签合同，也可以以自己的名义给业主委员会进行授权。只不过《物权法》对于业主大会能否独立地起诉、应诉做了回避，因为业主大会还很难说有自己的财产，如果作为诉讼主体，官司打输了，业主都不承认，那么怎么执行就是一个问题。但如果业主的共有财产遭到了侵权，那么应该由谁来作为诉讼主体？业主大会不能作为诉讼主体的话就只能由业主作为诉讼主体了，这是非常麻烦的。所以最好还是承认业主大会经过业主的授权是可以作为原告再法院起诉。业主委员会完全是业主大会的执行机构，草案中并没有说明业主委员会有什么权利，主要是因为业主委员会的权利完全是来源与业主大会与全体业主的授权，法律上无法规定。物权法中并没有规定是否一定要成立业主委员会，我个人理解是否成立业主委员会这是业主自己的权利，如果业主不成立业主委员会，就由业主通过业主大会来进行管理。《物权法（草案）》中规定了业主大会的意思规则有两种模式：1、采用以人头来决定业主重大事务的方式，这是《物业管理条例》所采用的方式。2、根据面积或者物权来决定业主的重大事务。有些国家规定必须达到业主整个面积的一半或者三分之二以上才能通过。这两种模式是各有特点的，完全按照人头的方式来决定是非常民主的，也是非常有利于小业主的，但是这种方式最大的缺点是不利于保护大业主的利益，也不利于保护物权。很多国家规定根据面积或者物权来决定业主的重大事务，如果完全根据面积来决定的话也有很多麻烦，对此小业主会很难接受。目前我们采用折衷的办法，重大决定既要人数过半又要面积过半，特别重大的既要人数过三分之二也要面积过三分之二。这是不得已的办法，很多人批评这样很难做到。但从程序上说是比较公正的。

      争论较大的是关于地下车库的归属问题，这有二种观点：第一种观点是车库应当归属于全体业主。主要的理由认为开发商在修建地下车库时已经将成本打入了售房成本，摊到了业主身上；地下车库是作为业主专有部分的配套设施。只有作为共有财产的话，才能作为业主专有部分的配套设施；由开发商保留所有权的话，会和专有部分的所有权发生分离，这就会严重损害业主的利益，也会提高不安全的因素；第二种观点是应该采用约定的方式，车库的归属由开发商和业主在合同中规定，如果售房合同中没有规定车库的归属，就推定由业主所有。目前我国的《物权法》就是采用这种模式，理由是：首先考虑到这样会缓解停车难的问题，如果简单地规定车库归业主所有，那么就不利于鼓励开发商建更多的车。如果车库建得少，停车难的问题不能得到缓解，那么最终还是业主的利益受到损害。其次考虑车库的归属问题很大程度上是与房屋的销售市场联系在一起的，如果房子好卖，车库的价值就会升值；如果房子不好卖，车库本身没有什么价值，开发商不会建那么多的车库，可能将车库搭送或者以比较低的价格送给业主。所以这个问题相当程度上是取决于房屋的销售市场，至于开发商能否将车库卖给第三人可以在物权法上作出限制，如要求开发商必须将车库、车位满足业主需要，也可以通过有关的行政管理的办法来解决，通过物价部门价格管理的限制，管理部门对车库转让的限制，也可以考虑规定业主有优先购买权来保障尽量不使车库卖给第三人，但是从权利的归属上由当事人约定比较好。至于绿地、道路以及道路上的空地所形成的停车位都属于业主法定共有的财产。首先是因为绿地的共有到业主的重大利益，很多业主购买房子都是冲着绿地来的，如果绿地可以由当事人约定所有权的话，那么开发商就会保留所有权，之后再进行改变，就会严重损害业主的利益；其次是从环境的角度考虑，绿地是和城市的环境是非常密切的，如果改变了绿地对环境的破坏也是很大的。如果由开发商保留所有权，随便改变道路的用途，对业主的损害也是非常大的。空地是共有的财产，将来是否可以作为停车场应该由业主通过业主大会来决定，而不是由开发商决定。

物权法笔记

前  言
避免三个误读:
1、物权法是新法,但是内容并不全新.担保部分只是进一步完善.物权法中对该部分的新规定以<物权法>为准,原旧法中的过时规定不再适用.已经生效的不予以修正.对于权利加强部分按新法规定.物权法新内容重要是意译制度,善意占有权,还要看今后司法解释,
2、不要把物权法看成中国第一部财产法.以社会主义市场经济制度内的财产法,之前已经有债权在合同法有规定.知识产权在各单行法规定,股权在公司企业法中规定.
3、私人财产不等于私有制财产也不等于私人老板的权利

第一篇 基本原则
1物权平等,第3条
2物权法定第5条
3物权公示,不动产登记,动产占有视为合法,但还有争议.第6条
4物权优先建筑工程法里有例外,优先权.用益物权(担保)优先物权同类抵押优先次序见239和240条债权对债权.
5物权保护,但不得滥用  第7条

第二篇 财产的取得与保护
1不动产登记制度,第9条原则上登记生效主义.
房屋所有权.建设用地使用权
      登记对抗主义第24条.准不动产地役权第158条  动产抵押权第189条合同生效主义
登记机关土地和房屋统一登记第21条.异议登记15日内,不能买卖.预告登记的效力第20条
2动产交付制度  第23条
3善意取得制度 106-108条善意和恶意之间的关系,不能认定恶意,视为善意
4物权保护制度 第三章 35-37条  
5占有保护制度
6征收与征用及其补偿条制度.42和44条.A征收为公益所有权,征用的紧急情况下的使用权.
B公共利益被滥用C 补偿标准
7集体组织成员权 59条 A,重大决策权 B收入分配权C选择管理权 D财务知情权E撤消权相当与公司股东的权力F132补偿权,只给承包户
8国有资产保护制度.57条,还需要其他法律.该法重在加强了私人财产的保护

第三篇 群体关系的物权
1共有关系A 家庭B婚姻C合伙 103,104 
2相邻关系第7章  农业相邻和工业相邻 85 当地习惯,新的法律缘源.86-88便利
89-91不得
3区分所有权 第6 章 (社区关系)A 业主和开发商73-74 以约定为主,公摊涉及到的都是业主的,但是车位车库一般是另外方式,并且优先满足业主需要B业主与物业 81-82 委托管理不同于合同法中基于身份的委托合同也不同于委托经营C业主与业主委员会 75-78 代表关系业主委员会非法人机构不用登记有诉讼主体资格D业主与业主77,83 有利害相关人的定义

四  用益物权
可以转让,入股和抵押的就是自由流通的,都不可以的是禁止流通的,有限制的就是限制流通的
第11章 128条入股农业目的可以,但不可抵押A土地承包经营权 限制流通
133条荒地自由流通
126期限满继续承包,130条 30年内不调整
B建设用地使用权 136条立体划分 143条自由流通 148提前收回的处理
C宅基地使用权
D地役权 书面合同

五 担保物权
不涉及定金和保证部分,涉及的旧规失效
质押改质权
改进的A 动产浮动抵押  B应收帐款质权
A180条 181书面 189登记对抗主义第二款保证正常经营权  196 确定时间
B228条 可以是将来的应收帐款,经营者的债权
抵押权行使时效改变 为202条
195 新规定 223(四)(六)项 可以转让的就可以设质权
192抵押权与主债权一起转让,但有除外情形
226,股权书面合同  上市公司的股票登记主义  ,其他股权登记机关为工商。

王利明物权法讲座讲稿.
第一讲物权概述

        在我国现行民事立法中并未使用“物权”一词，但《民法通则》关于“财产所有权和与财产 所有权有关的财产权” 的规定，实际上是关于物权的规定。物权是特定社会人与人之间对物的占有关系在法律上的 表现，是法律确认的主体对物依法享有的支配权利，即权利人在法定范围内直接支配一定的 物，并排斥他人干涉的权利。物权的支配性和排他性源自物的权利归属，即法律确认某物归 某人所有，使其对物的利益享有独占的支配并排他的权利。物权与债权制度共同组成民法中 最基 本的财产权制度，两者的联系表现为物权是债权发生的前提和结果，债权是物权变动的媒介 。 但两者在义务主体、权利内容、权利设定、标的、权利期限限制、追及力与优先性以及保护 方法上存在诸多差异。在民法理论上根据不同的标准，可以就物权进行不同的分类，常见者 包括所有权（自物权）与他物权、动产物权与不动产物权，他物权又可分为用益物权与担保 物权。??
重点问题
        物权的概念及特征?
        物权的分类?
        我国的物权立法亟待完善的原因
        物权的民法保护方法

        第一节物权的概念和特征
        物权一词最早起源于罗马法，但其直到1900年，才由《德国民法典》第一次在法律上予 以正式确认。此后，许多国家的民法典都规定了物权制度，物权法遂成为民法的重要组成部分。
物权作为一个法律范畴，是由法律确认的主体对物依法所享有的支配权利。换言之，是指权利人在法定的范围内直接支配一定的物，并排斥他人干涉的权利。例如，所有人对其财 产享有支配权利。但是，在理解物权这一概念时，不能把物权仅仅视为对物的权利，在社会 生活中，人对物的关系，实质上反映的是人与人之间的关系。因为个人不是孤立的个人，而是社会的人，单个的主体对物享有的权利，只有在人与人之间的社会关系中才得以体现和形成。物权是特定社会的所有制关系和阶级关系在法律上的表现。
        物权是和债权相对应的一种民事权利，它们共同组成民法中最基本的权利形式。在商品 经济条件下，人和财产的结合表现为物权，当财产进人流通领域之后，在不同主体之间的交 换则体现为债权。主体享有物权是交换的前提，交换过程则表现为债权，交换的结果往往导 致物权的让渡和移转。在商品交换中，所有权的权能也可以依据交换原则与所有权发生分离 。可见，民法关于物权和债权的规定构成了商品经济运行的基本规则。物权和债权构成了市 场经济社会的最基本的财产权利。物权与债权的联系十分密切，但物权作为一项独立的民事权利，和债权比较具有自身的特点，具体表现在：? ?
        一、物权的权利主体是特定的，而义务主体是不特定的
        物权是指特定的主体所享有的、排除一切不特定人的侵害的财产权利。作为绝对权和“ 对世权”，物权的权利主体是特定的，其他任何人都负有不得非法干涉和侵害权利人所享有 的物权的义务。这就是说，一切不特定的人都是义务主体。而债权只是发生在债权人和债务 人之间的关系，债权的主体是特定的。债权人的请求权只对特定的债务人发生效力，正是从 这个意义上说，债权又被称为对人权。??
        二、物权的内容是直接支配一定的物，并排斥他人干涉
物权的权利人享有对物直接支配，并排斥他人干涉的权利。所谓直接支配，是指权利人无须 借助于他人的行为，就能够行使自己的权利。一方面，物权的权利人可以依据自己的意志直 接依法占有、使用其物，或采取其他的支配方式。任何人非经权利人的同意，不得侵害其权 利或加以干涉。另一方面，物权人对物可以以自己的意志独立进行支配，无须得到他人的同 意；也可以在无须他人的意思和行为介入的情况下，就可以直接支配其物并实现其权利，如 所有人使用其财产，并在其财产之上获取收益，不需要借助于任何人的行为便可以实现。物 权的义务主体的义务是不作为，只要不妨碍权利人行使权利就是履行了义务。?
        所谓排斥他人干涉，是指物权具有排他性。这种排他性一方面是指物权具有不容他人侵犯的 性质；另一方面是指同一物之上不得同时成立两个内容不相容的物权，例如同一物之上不得 同时设立两个所有权和用益物权，在同一物上，数个物权并存时，先设立的物权优先于后设 立的物权。在某物之上虽存在着法律上的所有权，但他人因占有时效或善意取得制度而取得 对该物的所有权时，先前的所有权将因此而消灭，并不得对抗后一个所有权。?    债权的内容与物权相反，债权人一般不是直接支配一定的物，而是请求债务人依照债的 规定为一定行为或不为一定行为。债权也具有不可侵犯性，在第三人侵犯债权(如第三人阻 止债务人履行债务)，给债权人造成损失时，债权人也可以请求该第三人赔偿损失。但是债 权不能像物权那样可以产生排他性效力。在同一物之上，可以设立多个债权，各个债权之间 都只具有平等的效力。至于某些债权也可能依法具有某些排他效力(如租赁权的排他性)，在 这种情况下，该债权已经具有了物权的性质。此时的权利主体相对于债权人是债务人和某种 物权人，相对于第三人则是完全的物权人。??
        三、在权利设定上的区别
        物权设定时必须公示，动产所有权以动产的占有为权利象征。动产质权、留置权亦以占有为 权利象征，而不动产则以登记为权利象征，地上权、地役权、抵押权等亦以登记为权利象征 。公示常常伴随着物权的存在。而债权只是在特定的当事人之间存在的，它并不具有公示性 ，设立债权亦不需要公示。因此当事人之间订立合同设立某项物权，如未公示，可能仅产生 债权而不产生物权。尤其需要指出，物权的设立采法定主义，即物权的种类和基本内容由 法律规定，而不允许当事人自由创设物权种类。然而债权特别是合同债权，主要由当事人自 由确定。当事人只要不违反法律的禁止性规定和公共道德，则可以根据其意思设定债权，同 时又可以依法自己决定债的内容和具体形式。??
        四、物权的标的是物
        物权关系是民事主体之间对物质资料的占有关系，所以，物权的标的是物而不是行为。物权 的标的在范围上是十分广泛的，它们在法律上有一个共同的特点，即必须是特定物。如果物 没有特定化，权利人对其就无从支配，而且在物权转移时，也无法登记和交付。此外，作为 物权客体的物必须是独立物和有体物，而不可能是行为。否则，物权便很难确定，法律也难 以对国家所有权、集体组织所有权等的客体作出规定。? 债权的标的因债权的种类不同而各不相同。一般来说，债权直接指向的是行为，而间接涉及 到物。在债权关系存续期间，债权人一般不直接占有债务人的财产，只有在债务人交付财产 以后，债权人才能直接支配物。但交付以后往往导致债权的消灭和物权的产生。??
        五、在期限上的区别
        在期限上，债权都是有期限限制的权利。在法律上不存在无期限限制的债权，即使在一些合 同之债中没有规定合同的存续期限，债权人享有的债权与债务人所应承担的债务，也应受到 时效的限制。但对于物权尤其是所有权来说，法律上并无期限限制，只要所有人存在，则所 有权将必然存在，如果所有物发生转让，尽管原所有人丧失了所有权，但新所有人取得了所 有权，正是从这个意义上，通常认为所有权具有永恒性。??
        六、物权具有追及效力和优先效力?
        物权的追及效力，是指物权的标的物不管辗转流入什么人的手中，物权人都可以依法向物的不法占有人索取，请求其返还原物。而债权原则上不具有追及的效力。债权的标的物在没有移转所有权之前，债务人非法转让并由第三人占有时，债权人不得请求物的占有人返还 财产，只能请求债务人履行债务和承担违约责任。?
物权的优先效力包括两方面：第一，当物权与债权并存时，物权优先于债权。例如，享有担 保物权的人较之普遍债权人具有优先受偿的权利。当然，我国法律和司法实践也赋予某些债 的关系具有优先效力，例如，已出租的私有房屋由出租人出卖时，承租人享有优先于他人购 买该房屋的权利。但这种优先效力不是基于物权产生的，所以不具有优先于物权的效力。例 如，甲、乙、丙三人将其共有的房屋出租给丁，以后三人协商同意将房屋出卖，在出卖何人 时发生了争议。甲、乙要将房屋出卖给戊，丙根据其物权主张优先购买权，丁则根据其债权 主张优先购买权。这时，应该根据物权优先于债权的原则，裁定房屋应出卖给丙。第二，在 某些情况下，当事人可以在同一物之上设立多个物权，例如为担保同一债权而设立两个或两 个以上的担保物权。同一物之上有数个物权并存时，先设立的物权优先于后设立的物权，这 就 是物权相互间的优先效力。而债权不具有对内优先的效力。在同一物上可以设立多个债权， 各个债权都具有平等的效力，债权人在依法受偿时都是平等的。??
        七、在保护方法上的区别
        为保障物权人对其物的支配权，法律赋予物权人具有请求他人返还原物、排除妨碍、恢复 原状 的权利。在民法上通称为物上请求权。它虽然不是物权权能，却是保障物权人对物的支配权 所必需的、不能与物权相分离的权利，因此物上请求权成为物权所特有的效力。债权是债权 人请求债务人为一定行为或不为一定行为的权利，而并非对物的支配权，因此，在债权受到 侵害时，要使债权人的损失得到补救和恢复，一般只宜采取损害赔偿的方式。?
       
        第二节物权的种类

        在我国民法理论上，对物权通常作如下分类：??
        一、所有权与其他物权
        所有权是指所有人依法可以对物进行占有、使用、收益和处分的权利。它是物权中最完 整、最充分的权利。其他物权是指所有权以外的物权，它是在所有权权能与所有权人发生分 离的基础上产生的，由他物权人对物享有一定程度的直接支配权。 其他物权在《民法通则 》中被称为“与所有权有关的财产权”。其他物权与所有权—样，都具有直接支配物，并排 斥他人干涉的性质，同样能够产生物权的各种效力。所有权与其他物权的区别表现在：?
        第一，权利主体不同。所有权的权利主体是所有人，而其他物权的权利主体是非所有人 ，即除所有人以外的其他民事主体。其他物权只能由非所有人享有而不能由所有人享有， 尽管非所有人享有所有人的部分权能，但非所有人并不能取代所有人的地位而成为所有人。 对于所有人来说，尽管在财产之上设定他物权而使其在一定程度上脱离了所有权的权能，但 他 仍然对其财产享有最终的处分权。所有人没有必要在自己的财产上享有他物权，他物权只能 由非所有人享有。他物权因一定的法律事实产生而由所有人享有时，就因所有权与他物权的 混同而导致他物权的消灭，此时，所有权即恢复其完整状态。?
        第二，权利的内容不同。他物权不过是从所有权权能中分离出来的部分权能。所有权是 “完全物权”，而他物权只在一定程度上具有所有权的权能，没有法律的依据和所有人的授 权，他物权人不能行使处分权。所以，他物权又为“限制物权”。权利的内容是受限制的、 不完全的，表现在非所有人享有其他物权以后，一般只能对标的物享有占有、使用和收益的 权利，没有法律的依据和所有人的授权，不能行使处分权。非所有人行使财产的处分权，既 受到法律的限制，也受到所有人意志的限制。非所有人必须依据法律的规定正当行使其权利 ，如果其他物权是通过合同的方式确立的，并且合同对权利的行使规定了明确的限制，则非 所有人还必须依据合同的规定行使权利。由于其他物权在内容上受到法律和所有人意志的限 制，因此它又被称为“限制物权”。非所有人享有的其他物权，如果是通过合同的方式取得 的，只能在合同的有效期内存在。但是，无论如何，其他物权的内容不得超出从所有权中分 离出来的权能内容。?
        第三，权利存在的期限不同。所有权的存在通常不受时间限制。也就是说，不因为法律 事实的产生或终止而使所有权绝对地消灭。其他物权则不同。如果其他物权是通过合同的方 式取得的，只能在合同的有效期内存在。从这个意义上，通常把所有权称为“无期物权”， 而把他物权称为“有期物权”。??
        二、用益物权和担保物权
        传统民法将他物权分为用益物权和担保物权。用益物权是指以物的使用收益为目的的物 权，包括地上权、地役权、永佃权等。担保物权是指以担保债权为目的，即以确保债务的履 行为目的的物权，包括抵押权、质权、留置权、典权等。用益物权与担保物权的区别在于： ?
        第一，用益物权以追求物的使用价值为内容，标的物必须有使用价值。而担保物权以标 的物的价值和优先受偿为内容，故标的物必须具有交换价值。?
        第二，用益物权往往有明确的存续期间，通常是根据合同确定的。担保物权以债权的存 在为前提，担保物权实现时，该权利即归于消灭。?
        第三，用益物权客体的价值形态如果发生变化，就会对用益物权人的使用收益权产生直 接影响。而担保物权客体的价值形态发生变化，并不影响担保物权的存在。这一特点决定了 担保物权具有物上代位性，即当担保物权的标的物转化为价值形态时，担保物权就以变形物 为客体。?
        用益物权和担保物权的分类在我国当前仍具有一定的现实意义。土地公有制建立以后， 旧中国民法中具有剥削性质的永佃权(指支付佃租而在他人土地上永久进行耕作或畜牧的权 利)已随之消灭，而地上权(指在他人所有的土地上进行建筑或种植的权利)、地役权(指为了 利用一定土地而使对该土地的支配及于其他土地的权利)则仍然存在。同时，一些新型的用益物权形式，如国有土地使用权、承包经营权等在土地公有制基础之上产生出来，这 些权利 在许多方面体现了社会主义公有制的特点。至于担保物权，我国《民法通则》虽然将抵押和 留置两种担保形式规定在债权部分，但这并不妨碍在理论上把它们作为担保物权加以研究。
应该指出，在我国社会主义国家所有权基础上产生的全民所有制企业对国有财产的经营权，作为一种新型的物权，即不同于用益物权，也不同于担保物权。用传统民法的他物权形 式是无法说明这种物权的性质和特征的。??
        三、动产物权和不动产物权?
这是按物权的客体为动产或不动产而作的分类。这种分类的主要意义在于，二者在 取得方法、成立要件和效力方面存在着—些区别。在我国，不动产物权包括不动产所有权、 地上权、地役权、房屋典权、国有土地的使用权、不动产的抵押权等。动产物权包括动产所 有权、留置权、动产的抵押权等。现阶段我国以权利作为客体的物权形式，如权利上的抵押 权等并不发达，但是现行立法承认某些有价证券如国库券可以抵押，因此权利上的物权形式 实际上是存在的。这些物权形式可以视为动产物权。?

        第三节物权法的基本原则?

        一、物权法定主义
        物权法定主义包括：第一，物权必须由法律设定。所谓物权不得由当事人随意创设，是指当 事人在其协议中不得明确规定其通过合同设定的权利为物权，也不得设定与法定的物权不相 符合的物权。例如，法律规定以动产设立质押必须移转占有，当事人不得设立不移转占有的 动产质权，否则与现行法律规定不符。第二，物权的内容由法律规定，而不能由当事人通过 协议设定。第三，物权的效力必须由法律规定，而不能由当事人通过协议加以设定。第四， 物权的公示方法必须由法律规定，不得由当事人随意确定。物权法定原则与合同自由原则的 区别体现了合同法与物权法的不同之处。??
        二、一物一权原则
        一物一权原则应具有以下几项内容：?
        1.物权的客体仅为独立的特定的物。只有在作为物权的客体 的物具有独立性和特定性的情况下才能明确物权的支配范围，使物权人能够在其客体之上形 成物权并排斥他人的干涉。?
        2.一个所有权的客体仅为一个独立物。根据一物一权，一个所有权的客体仅为一个独立物， 集合物原则上不能成为一个所有权的客体，而只能成为多个所有权的客体。当然我们说一个 所有权的客体仅为一个特定物，并不是说一个特定物之上的所有人不能为多人，事实上数人 对一物享有所有权，并不指所有权也成为多重所有权，所有权仍然是一个，只不过主体存在 着多人而已。?
        所有权是一种最终的支配权，决定了所有权的规则只能是一物一权，即一物之上只能存在一 个所有权，而不能是多重所有。如果一物之上可以并存多项所有权，则难以确定物的真正归 属，而且容易发生各种产权纠纷。?
根据一物之上只能设置一个所有权的规定，决定了如下几项所有权的规则：?
        第一，所有权的弹力性。所有人在其物之上设定他物权，只是对所有权的限制，他物权亦只 是对物享有部分的利益，当他物权消灭以后，所有权的限制也予以解除，这样所有权就恢复 其圆满状态，这就是所有权的弹力性规则。所有权的弹力性规则既是由所有权的支配权表现 出来的，也是一物一权制度的具体引申。也就是说，按照一物一权规则，所有权对其财产保 留最终支配权，而与所有权发生分离的权能在分离期限届满后，最终仍属于所有权人。这一 规则在实践中也是可以广泛应用的。例如，联营法人在解散并清偿完毕债务后，剩余的资产 应当根据股东的股权进行分配，也就是说剩余资产应返还给股东，从而使这些财产的所有权 权能完全复归于股东，这就是所有权弹力性的具体表现。?
        第二，所有与占有的区别。所有权是对物的独占的支配权，而占有只是对物进行控制的事实 状态。在某物的所有权的归属已经确定的情况下，即使物已经为他人占有，占有人非依法律 规定不能成为所有人。即使是合法占有，占有人只享有占有权，而不能享有所有权。因为一 物之上不能并存两个所有权，占有权并不能成为所有权。由于占有与所有权存在着区别，因 此对占有的保护和对所有的保护也应当区分开来。?
第三，在按份共有的情形下，各共有人虽对其份额享有独立的所有权并依据其份额对财产享 有独立的权利，承担相应的义务，但是份额本身并不是单独的所有权。因为按照一物一权规 则，共有权只是一项所有权，而不是多个所有权，各个按份共有人的份额不是一项独立的所 有权。如果认为各共有人对其份额享有单独的所有权，必然形成各共有人分别享有所有权的 状态，则将在一物之上存在多个所有权，且整个共有财产也必然成为无主财产，因此与一物 一权主义是相违背的。一物之上可以存在数个物权，但各个物权之间不得相互矛盾。一物一权主要是指一物之上只 能设定一个所有权，但并不是指一物之上不能设置多个物权。随着所有权权能的发展和物的 使用效率的提高，一物之上设置多个物权，不仅符合所有人的意志，也有利于提高物的利用 效率，促进社会财富的增长。?
        3.一物的某一部分不能成立单个的所有权。这就是说，按照一物一权原则，物只能在整体上 成立一个所有权，而一物的某一部分如尚未与该物完全分离，则不能成为单独所有权的客体 ，尤其是对于那些附属于主物的从物而言，只能是主物的一部分，如房屋的墙壁和门窗等只 能是房屋的一部分，不能与主物分离。在交易上，主物的所有权发生移转，从物也随之移转 。?
根据一物一权原则，同一物之上可以并存数个物权，但各个物权之间不得相互矛盾。在同一 物之上所设定的哪些物权是可以相容、同时并存的呢?一般认为，可以同时并存的物权主要 表现在如下几个方面：第一，所有权与其他物权可以同时并存。所有人虽享有占有、使用、 收益和处分的权能，但这些权能可以根据法律的规定和所有人的意志移转给非所有人享有， 从而在权能分离的基础上使非所有人享有他物权。如在土地所有权之上设定土地使用权、地 上权、地役权等。他物权的存在不仅是符合所有权人的意志的，而且有利于所有权的充分实 现。第二，在同一物之上设定数个担保物权。我国担保法并不禁止在同一物之上设定数个担 保物权。第三，用益物权与担保物权同时并存。例如所有人可将其房屋租赁给他人使用，从 而在此基础上产生租赁权，同时也可在该物之上设置抵押权。不过，由于质权要移转占有， 因此与移转占有的用益物权不能并存。??
        三、公示、公信原则
        (一)公示原则
所谓公示，是指物权在变动时，必须将物权变动的事实通过一定的公示方法向社会公开，从 而使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭受损害并保护交易安全。物权的变动之所 以要公示也是由物权的性质本身所决定的。因为物权具有排他的、优先的效力。如果物权的 变动不采用一定的公示方法，某人享有某种物权，第三人并不知道，而该人要向第三人主张 优先权时，必然会使第三人遭受损害。?
物权公示制度的建立极大地减少了产权变动中的纠纷，从而维护了交易的安全和秩序。公示 制度是物权变动所特有的制度，而债权因不具有优先效果不存在公示，则物权亦不复存在。 例如质权人一旦将质权返还给出质人，由出质人代为占有，或者因丧失对质物的占有而又不 能请求返还，则质权亦将发生消灭。?
        (二)公信原则
所谓公信，是指一旦当事人变更物权时，依据法律的规定进行了公示，则即使依公示方法表 现出来的物权不存在或存在瑕疵，但对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人，法律 仍然承认其具有与真实的物权存在相同的法律效果，以保护交易安全。例如甲将乙的房屋登 记在自己的名义下，并将该房屋转让给丙，丙因信赖甲所提出的产权证书等文件，而与甲订 立了房屋买卖合同，则尽管甲不是真正的权利人，但法律上仍承认该项交易所导致的所有权 移转之效果，以保护当事人的利益并维护交易安全。假如在此情况下确认该项交易无效，则 登记不具有公信力，任何人与他人进行交易时，很难相信通过登记所表现出来的权利，这就 不利于正常交易的进行。再如对动产的占有，根据许多国家的民法规定，可推定占有者享有 权利。由此可见，公信原则实际上是赋予公示的内容具有公信力。公示如不能产生公信力， 其作用必然大为减弱。可见公示与公信是密切联系在一起的。公信原则最早适用于动产物权 ，以后逐渐扩展到不动产物权。?

        第四节 物权的民法保护

        物权由法律规定，并受法律保护。在我国，保护各种类型的物权，维护社会主义的所有 制和经济秩序，是宪法、行政法、刑法、民法等各个法律部门共同的任务。不同法律部门对 物权进行保护的方法不同，民法主要是通过民事诉讼和民法方法对物权进行保护的。?
民法对物权的保护，可以依据权利人是否通过诉讼程序而分为物权的自我保护和诉讼保 护。?
        物权的自我保护，是指物权人在其物权受到侵害以后，直接请求侵害人为一定行为或不 为一定行为。例如，请求侵害人停止侵害、排除妨害、恢复原状等。物权人采取这种方法， 必须享有法律规定的请求权(包括物上请求权和损害赔偿的请求权)。同时，权利人必须以正 当的、法律许可的方式行使这些权利，不得滥用权利而加害他人。?
        物权的诉讼保护，是指物权人在其物权受到侵害后，依法提起诉讼，请求人民法院确认 其物权的存在，责令侵害人承担民事责任。当事人在对物权的归属发生争议后，往往需要由 人 民法院来确认某种物权是否存在，因此物权人必须采取诉讼保护方式。物权人在采取自我保 护方法不能保护其权利时，也需要依法提起诉讼，请求人民法院责令不法侵害人停止侵害、 排除妨害、恢复原状、返还原物和赔偿损失。当然，物权人也可以不采取自我保护的方法， 而直接向人民法院提起诉讼。?
        在民法上，通常将各种保护物权的方法分为物权的保护方法和债权的保护方法。物权的 保护方法，除各种物上请求权外，还包括要求确认所有权或其他物权的诉讼。债权的保护方 法在这里主要指损害赔偿的方法。两种方法的主要区别在于：第一是根据不同。物权保护方 法以物权的存在为前提，适用民法关于物权的规定，因此又称“物权法的保护方法”。债 权 保护方法则以债权的存在为前提，它适用于民法关于债的规定，因此又称为“债权法的保护 方 法”。第二是适用范围不同。物权保护方法只适用于对物权的侵害，不管侵害是否造成实际 损失，权利人均可采取这种方法。而损害赔偿的保护方法既适用于对物权的侵害，又适用于 对债权的侵害。在保护物权时，采用损害赔偿方法仅适用于对物权的侵害已造成实际损失的 情况。第三是目的不同。物权的保护方法，旨在恢复物权人对物权的客体享有完整的、排他 的支配权利，从而使物权的内容得到实现。而损害赔偿的保护方法旨在补偿受害人因遭受不 法侵害而遭受的财产损失。一般来说，物权保护方法更能充分地保护物权人所享有的所有权 和其他物权，因此在具体运用以上方法时，应当首先考虑适用物权的保护方法。只有当物权 的保护方法不能适用时，才适用债权的保护方法。当然，这两种方法是彼此联系、互为补充 的，在物权受到侵害时，权利人可以采取一种方法，也可采取多种方法。?
        物权分为所有权和其他物权。民法对这两类物权的保护，在方法上是一致的。但是，由 于两类物权具有不同特点，因此在所有权和其他物权受到侵害以后，权利人提出请求和提起 诉讼的前提是不同的。?
在所有权受到侵害时，权利人必须根据其所有权受到侵害的事实而提起确认所有权、返 还所有物、停止对所有物的侵害等请求和诉讼。而在其他物权受到侵害时，由于他物权人并 不享有所有权，不能根据所有权提出请求和提起诉讼，而只能根据其对标的物的合法的占有 权而提出请求和提起诉讼。这就是说，他物权人只能根据其合法占有权受到侵害的事实而提 起确认占有、返还占有物、停止对占有物的侵害等请求和诉讼。在民法上，他物权人因合法 占有权而提起的排斥所有人和第三人对占有物的侵害的诉讼，称为“占有之诉”〖ZW(〗占 有之诉起源于罗马法。在罗马法上有占有保护之诉(以保持现存占有为目的的诉讼)、占有回 收之诉(以收回已丧失的占有为目的的诉讼)、占有创设之诉(以创设占有为目的的诉讼)。〖 ZW)〗。《德国民法典》沿袭罗马法的规定，设有占有物返还请求权、占有妨害除去权、占有妨害停止请求 权。占有之诉和所有之诉(因所有权受到侵害而提起的诉讼)虽然是两种诉讼，但二者有着 密切的联系。所有人直接占有所有物，当所有物受到侵害时，他既可以提起所有之诉，也可 以提起占有之诉。所有物由他人占有，并在他人合法占有期间受到侵害时，所有人可以基于 其所有权提起所有之诉，占有人也可以基于占有权提起占有之诉。某个权利人在某项财产受 到 侵害时提起所有之诉，但不能证明自己对该项财产享有所有权的，则可再提起占有之诉。和所有权一样，他物权受到侵害以后，他物权人也可以采用债的保护方法，请求不法侵 害人赔偿其所造成的损失。?

        复习和练习
        提要?
        1.物权是权利人直接支配物的权利。其特点在于：第一，物权是支配权，即物权的行使无须 相对人为特定行为或者不为特定行为。第二，物权具有排他性，即物权不容他人侵犯，且 一物之上 不得存在两个或者两个以上内容不相容的物权。第三，物权的设定必须公示，即动产物权的 设定必须占有或者移转占有（交付），不动产物权的设定必须登记。第四，物权具有追及力 ，即物权的行使不受标的物不法占有移转的限制，权利人可以依法请求不法占有人返还标的 物。第五，物权的优先效力，即物权优先于债权，先设立的物权优先于后设立的物权。第六 ，民法保护方法的广泛性，即物权请求权与损害赔偿请求权相结合。?
        2.依据不同的标准可以对物权作各种分类。以物权内容是否完整为标准，物权首先分为自 物权即所有权和他物权。所有权是指权利人依法对物享有的占有、使用、收益和处分的权利 ，它是最完整、最充分的支配权；他物权依附于所有权，是一定程度的支配权。以物权客体 的性质为标准，物权分为动产物权和不动产物权。以物权的功能为标准，他物权又可分为以 使用收益为目的的用益物权（如地上权、地役权）和以确保债务履行为目的的担保物权（如 抵押权、质权）。?
        3.物权法的基本原则，包括物权法定原则、一物一权原则、公示和公信原则。
        4.民法确认以各种方法保护物权，以物权人是否通过诉讼程序为标准，可以分为物权的自 我保护和诉讼保护；以物权保护的请求权基础为标准，可以分为物权的保护方法和债权的保 护方法，两者在根据、适用范围和目的等方面存在差异；以保护对象为标准，可以分为所有 权的保护和他物权的保护，前者的权利基础为所有权，后者则是权利人对标的物的合法占有权。?
        复习思考题
        1.试述物权的概念及其与债权的区别。?
        2.试述物权的追及效力和优先效力的含义。?
        3.试述制定物权法的必要性。?
        4.试述物权的民法保护。?